Iniciamos por definir que el mantenimiento es toda acción que está destinada a conservar un inmueble y que ayuda a prevenir su deterioro por medio de la restauración de los espacios, con aspectos como limpieza y mejoras que pueda necesitar la estructura. Por inmueble nos referimos a restaurantes, supermercados, plazas comerciales, farmacias y cualquier espacio físico-edificado.
Estas acciones pueden ser reparaciones que llegan a subsanar algún daño que haya sido causado de forma accidental, de manera fortuita o mejoras a través de inversiones positivas en el inmueble y pueden extender su vida útil o mejorar el estilo de vida de una familia en caso de ser un inmueble habitacional.
El reto es determinar la frecuencia con la que se debe realizar cada una de las tareas antes de que ocurra un fallo y precisamente con la intención de evitarlo. Existen tres formas de determinar la frecuencia: utilizando métodos estadísticos, utilizando modelos matemáticos o basándose en la experiencia de los técnicos que deben elaborar el plan de mantenimiento. Las primeras dos son metodologías un poco más complejas y no siempre se dispone de datos suficientes para realizarlos, por lo que la práctica más utilizada es determinar la frecuencia en base a la experiencia de los técnicos encargados de elaborar el plan de mantenimiento.
Existen dos formas de indicar la frecuencia con la que debe realizarse una tarea de mantenimiento:
Estableciendo fechas puntuales y por lo tanto teniendo periodos de mantenimiento
Determinando el mantenimiento de acuerdo a las horas de funcionamiento.
Cualquiera de las dos formas es válida, incluso es posible que para unas tareas sea conveniente que se realice siguiendo periodicidades preestablecidas y que otras tareas, incluso referidas al mismo equipo, sean referidas a horas efectivas de funcionamiento.
En cada inmueble se debe definir el tipo de mantenimiento de acuerdo al uso para el que está destinado, por ejemplo, en un restaurante el mantenimiento está orientado a que los equipos de cocina nunca fallen o que no entorpezcan las operaciones diarias y por esto se debe generar un listado de las áreas o equipos a los que se aplicará el mantenimiento como tuberías de agua, desagües, iluminación, etc. Por otro lado, en una instalación industrial la mayor parte de tareas rutinarias que se realizan a lo largo del año son de tipo condicional: se basan en inspecciones, verificaciones o pruebas, y solo se actúa si se detecta algún problema.
Toda actividad de mantenimiento conlleva una serie de actividades que son definidas en un presupuesto, en este punto la plataforma SALI puede ser de gran ayuda al permitir la carga de dicho presupuesto y realizar un levantamiento fotográfico que sirva como evidencia para confirmar que el mantenimiento se realizó de manera correcta y así relacionar la terminación de cada actividad en el presupuesto.
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